Bloemenbuurt Zuid is een vooroorlogse laagbouwwijk in Eindhoven, grotendeels in eigendom van woningcorporatie Thuis (voorheen Domein). De bewoners vormen een hechte gemeenschap, maar de woningen zijn te slecht om te renoveren. Om de sociale kwaliteit van de buurt te bewaren en te versterken kiest de corporatie voor een bijzondere manier van ontwikkelen van de vervangende nieuwbouw: CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) met terugkerende huurders en (nieuwe) kopers. De veronderstelling is dat dan al tijdens het ontwikkelproces sociale verbanden ontstaan. Per nieuw te bouwen woonblok vormen de toekomstige bewoners een ontwikkelvereniging. Iedere ontwikkelvereniging kiest een procesbegeleider en een architect, waarmee ze samen een nieuwbouwplan maakt, binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden van de gemeente. En binnen een op het blok toegesneden programma en budget van de corporatie.
Vraag
De corporatie benadert Linssen en van Asseldonk in 2009, als de plannen voor de eerste blokken worden aanbesteed. Het CPO-proces is tot dan toe moeizaam verlopen, met name omdat er te weinig rekening werd gehouden met het budget. Daardoor waren pijnlijke bezuinigingen noodzakelijk. De vraag is of wij in aanmerking willen komen voor de begeleiding van de bewoners van het volgende blok en of wij dan met een bouwconcept willen werken om de kosten in de hand te houden. Wij laten weten dat wij de bewoners graag willen begeleiden. We staan niet onwelwillend tegenover het idee van een bouwconcept, maar vinden wel dat de besluitvorming daarover samen met de bewoners moet plaatsvinden. De corporatie gaat akkoord en we krijgen de kans om ons, samen met twee andere bureaus, te presenteren aan de bewoners. Zij kiezen ons als procesbegeleider. In 2011, als de bouw van de eerste blokken is gestart, gaan we met de volgende ontwikkelvereniging aan de slag.
Aanpak
Het ontwikkelproces van ieder blok bestaat uit drie fasen: groepsvorming, ontwerp en realisatie. Samen met een kopgroep van bewoners organiseren we maandelijks een werkbijeenkomst met alle leden. De werkbijeenkomsten zijn gezellig én er worden knopen doorgehakt. Dat is belangrijk omdat zonder voortgang het enthousiasme in CPO-processen snel verdwijnt. In de groepsvormingsfase leren de bewoners elkaar kennen en formuleren zij hun collectieve en individuele woonwensen. Dat gebeurt via excursies, groepsopdrachten en discussies. Ze kiezen een bloemennaam voor hun vereniging: Lotus bij het ene blok en Iris bij het andere blok. Aan het einde van de groepsvormingsfase kiest Lotus een conceptuele bouwer met een traditioneel bouwsysteem. Dit geeft zekerheid over het budget en maakt toch variatie mogelijk in het ontwerp. De architect wordt in de ontwerpfase centraal gesteld.
De bouwer krijgt een rol op de achtergrond. Hierdoor komt binnen het budget een plan tot stand met vier verschillende woningtypen en ruimte voor individuele woonwensen. Iris neemt pas later een aannemer in de arm. Eerst wordt een ontwerp gemaakt voor het blok, waarbij veel aandacht wordt besteed aan het binnenterrein. Daar komt een ‘groene kamer’ voor gezamenlijke activiteiten. Ook bij Iris worden vier woningtypen ontworpen met individuele keuzemogelijkheden. Pas als het voorlopig ontwerp gereed is, wordt de conceptuele bouwer van Lotus erbij gehaald. Als deze aangeeft dat hij het plan binnen het budget wil bouwen, wordt hij gecontracteerd.
In de realisatiefase maken de ontwikkelverenigingen afspraken over beheer en onderhoud van het binnenterrein en bepalen zij hoe ze na de oplevering als beheervereniging verder gaan. En natuurlijk gaan ze meerdere keren kijken naar hun huis in wording.
Resultaat
Alle blokken met terugkerende huurders zijn inmiddels opgeleverd. Ruim 60% van de oorspronkelijke bewoners woont weer in de Bloemenbuurt. De bewoners zijn trots op de woningen die ze zelf hebben ontworpen. En de Irisleden zijn bijzonder blij met hun groene kamer in het binnenterrein. De maandelijkse bijeenkomsten hebben ertoe geleid dat de bewoners elkaar goed hebben leren kennen en waarderen. Dat geldt ook voor de kopers die pas later zijn ingestroomd, nadat er een deal was met de aannemer. Bert Kaiser, gebiedsregisseur bij Thuis: 'Voor ons is het bewijs geleverd dat CPO met huurders en kopers een goede manier is om bestaande relaties te versterken en nieuwe sociale verbanden te smeden.'
De projecten in de Bloemenbuurt hebben bovendien bewezen dat een bouwconcept kan helpen om de kosten te beheersen. Bij CPO moet dit wel aan twee voorwaarden voldoen: het bouwconcept moet flexibel zijn en niet de aannemer, maar de architect moet de hoofdrol krijgen bij het vertalen van de bewonerswensen in een ontwerp.